河南两大文旅地标迎来资本换血。
7月23日，港股上市房企建业地产（0832.HK）发布公告显示，公司敲定一笔资产处置交易，将旗下两大标杆文旅项目整体打包出让，总交易对价30亿元人民币，买方为中信资本旗下信宸资本全资设立的两家文化产业平台。
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本次交易采用分拆资产、分主体转让的模式。建业地产联合旗下河南中原、一路有戏两家主体，新设两家目标公司，分别装入“只有河南·戏剧幻城”、建业电影小镇全部资产、运营业务与知识产权，再将两家目标公司100%股权同步出售。其中戏剧幻城对应转让对价25亿元，电影小镇作价5亿元，两份股权转让协议交割互为前提，需完成全部监管、债务、股权登记手续后方可落地。
交易完成交割前，河南中原由河南省属国资平台文化旅游持股51%、建业地产间接持有49%；一路有戏由文化旅游持股90%、建业仅持有10%少数股权，两大文旅资产长期存在外部股权质押与债务绑定。
交割完成后，信宸资本两家平台将全额持有两家目标公司股权，建业地产彻底剥离两大文旅项目全部权益，相关景区营收、亏损不再并入集团合并报表。同时，建业将按名义对价回购文化旅游手中河南中原、一路有戏剩余股权，两家主体变为建业间接全资附属，仅保留内部住宅配套资产。
交易完成后相关公司股权架构图片来源：建业地产公告
公开资料显示，建业地产于1992年由胡葆森创立，2008年登陆港交所主板，是中西部首家赴港上市的区域龙头房企。该公司长期奉行“省域化发展战略”，在河南布局三十余年，业务覆盖省内全部122个县级及以上城市，巅峰时期市场占有率稳居省内首位。胡葆森曾表示，“河南每卖出八套新房，便有一套出自建业”。
依托住宅开发基本盘，建业曾搭建多元产业矩阵，旗下拥有建业新生活、中原建业、筑友智造科技三家港股上市平台，形成住宅、代建、装配式建筑、文旅、生活服务完整产业链，“只有河南”“建业电影小镇” 正是其文旅板块标志性布局。
接盘方信宸资本，是央企中信资本旗下控股型私募并购平台，管理资金规模近百亿美元，过往主导过麦当劳中国控股、分众传媒私有化等知名并购项目。其资金来源覆盖保险资金、主权基金、大型产业资本，长期聚焦成熟消费、文旅实体资产长期运营。
谈及出售两文旅项目的原因，建业董事会在公告中表示，目标资产包括位于河南的非核心文化旅游物业、配套住宿设施及相关服务运营，与本集团主营业务房地产开发存在区分。本次交易是集团持续精简业务组合、去杠杆，将财务与管理资源集中投向核心房地产开发业务战略的一环。
董事会认为，出售目标资产能够让集团进一步聚焦核心房地产业务，重新调配财务与管理资源。鉴于目标资产的运营模式和集团主营业务存在差异，且与地产开发业务独立管理，本次交易预计不会对集团核心经营能力、地产开发战略落地造成负面影响。
除此之外，目标资产为重资产项目，文旅运营、人员配套、园区维护均需要持续资金投入，还背负大额银行及其他负债。目标资产产生的绝大部分现金流，过去长期、未来也仍将用于偿还对应债务，持续约束集团流动性与财务弹性。交易完成后，集团将完全退出目标资产，同步剥离配套债务与各类相关担保，减轻资金负担与债务压力，优化集团流动性水平。
从经营数据看，两大文旅项目虽具备全国知名度，却长期持续亏损。建业公告管理账目数据显示，2024年标的资产税后净亏损6282.27万元，2025年亏损5529.67万元，连续两年失血；截至2025年末，两大项目合并备考账面净值40.25亿元，30亿元出售价相较资产账面值直接折价超10亿元。
但30亿元交易资金并非全部流入建业地产自有账户。交易款全额进入监管账户后，优先划拨13.74亿元清偿两大文旅项目对应的存量债务、解除资产抵押担保，剩余资金扣除交易税费、相关成本后，建业最终仅能获得净额7.05亿元可自由支配资金。
对于7.05亿元净回款，建业划定三类明确用途：覆盖本次交易相关费用、足额完成存量住宅项目保交付、清偿项目上下游应付款，剩余资金全部用于集团离岸债务重组配套支出，缓解境外美元债到期兑付压力。
2025年年报数据也印证了建业地产的流动性压力，全年营业收入118.17亿元，同比下滑26.5%；全年亏损30.45亿元，年末总负债高达1034.66亿元，账面现金及受限存款仅8.53亿元，净借贷规模223.95亿元，资金缺口持续扩大。另据界面新闻统计，2022年至2025年，建业地产四年连续亏损超170亿元。
建业出清两大文旅标杆，是房企集体收缩多元业务的缩影。过去地产上行周期，多家房企大举布局文旅小镇、主题乐园，将文旅作为拿地配套工具；行业调整后，融创、富力等企业先后批量处置文旅重资产，放弃长期烧钱业务换取现金流安全。
市场机构普遍判断，本次资产出售仅能短期小幅缓解流动性，但很难从根本上化解建业债务困局。公司流动性与债务化解压力仍需持续跟踪项目销售与后续资产处置进度。
截至发稿，建业地产股价仅报0.043港元，大涨16.22%，市值为1.31亿港元。
